Alugando apartamento

Pré-requisitos

Existem alguns documentos necessários para fazer uma aplicação válida de um apartamento. Antes de fazer qualquer aplicação, tenha em mãos:

Bewerbungsbogen - formulário de aplicação, o locador lhe fornecerá esse documento (algumas imobiliárias mandam por este documento por email, após você agendar uma visita)
Últimos 3 contra cheques ou contrato de trabalho que prove sua renda mensal ou algo que comprove renda fixa mensal, como extrato bancário de vários meses;
Mietschuldenfreiheitsbescheinigung¹(Documento que prova que você não tem débitos com o último locador);
Documento de Identificação, ID ou passaporte + visto;
SCHUFA (documento que prova que você é um bom pagador)
Amtliche Meldebestätigung für die Anmeldung (Confirmação oficial do registro de residência)
Alguns locadores exigem o visto de residência ou um termo de comprometimento que você irá fazer um seguro contra acidentes domésticos,

1- Se você não tem um documento alemão do último locador, tente utilizar uma certidão negativa de livre de débitos (com tradução), ou explicar a situação, que devido a recente chegada é o seu primeiro aluguel na Alemanha.

Antes de começar a procura

Antes de tudo, cuidado! Nunca transfira dinheiro para um possível locador antes de assinar o contrato de aluguel. Muitas pessoas são vítimas de golpes por acreditarem em histórias (muitas vezes convincentes) e transferirem dinheiro para pessoas mal intencionadas. Este tipo de golpe é comum por aqui, então fique atento(a)!
Ao procurar por um apartamento, você poderá se deparar com os termos Kaltmiete e Warmmiete, e é importante entender a diferença para que você saiba qual valor você irá pagar por mês. O termo Kaltmiete indica o valor frio do aluguel, ou seja: o valor a ser pago representa apenas os custos do aluguel e não inclui custos adicionais, como aquecimento, limpeza das áreas comuns, etc. O termo Warmmiete representa o aluguel "quente", que inclui os gastos adicionais, como aquecimento e água. Eletricidade e internet nem sempre fazem parte do Warmmiete, então leia a descrição do que está incluso antes de alugar. Caso o valor do aluguel apresentado seja o frio (também chamado de KM), preveja cerca de 20% de custos adicionais para ter uma ideia do valor final.
Aluguéis de longo prazo geralmente requerem que você faça um depósito de segurança (caução) após a assinatura do contrato (Kaution em alemão), que geralmente corresponde a 3x o valor do aluguel "frio" do apartamento (e geralmente pode ser parcelado em 3x). Este valor pode retornar para você após o término do contrato.
O termo Zimmer representa a quantidade de cômodos da casa/apartamento. Cozinha, banheiros e sacadas não fazem parte do valor representado por este número. Como exemplo, um apartamento com 3 zimmer provavelmente possui 2 quartos de dormir e 1 sala de estar.
Algumas perguntas que podem te ajudar a filtrar a escolha de um apartamento:
- Ele já vem mobiliado ou com cozinha montada?
- Animais de estimação são permitidos?
- Você conhece e gosta do bairro?
- Há garagem para bicicletas/carros e/ou área para guardar objetos? (Keller);
- O aquecimento é a gás, elétrico, óleo ou carvão? (aquecedores elétricos geralmente são menos eficientes)
- Qual a eficiência energética do apartamento? (geralmente esta informação é exibida em uma das fotos do apartamento)
- Há caução? Qual o valor? (geralmente é 3x o "aluguel frio")
- Há supermercados, farmácias e lojas nas proximidades?
- Quão acessível é o local? Há opções de transporte público (especialmente U-Bahn, S-Bahn ou Tram) nas proximidades?

Onde procurar

O maior site de procura é o ImmobilienScout24. Apesar de estar disponível apenas em alemão, se você usar o Google Translate, não deverá encontrar grandes problemas para navegar. Você pode buscar por área, quantidade de cômodos (Zimmer) e pelo preço. Outra funcionalidade interessante é que, quando se está logado, é possível visualizar a média de euros/m2 em comparação a imóveis semelhantes na mesma área.

Pelo próprio site você pode mandar seu interesse ao locador e esperar sua resposta (geralmente já com a data de visita). Use o template abaixo para mandar sua mensagem de interesse para visitar o apartamento:¹

Sehr geehrte(r) Frau/Herr ${SOBRENOME_DO_LOCATARIO},
ich habe Ihre Anzeige gelesen und interessiere mich sehr für die Wohnung in. Ich würde mich sehr über einen Besichtigungstermin freuen. Ich bin jederzeit verfügbar. Sie können mich jederzeit per Email erreichen (${SEU_EMAIL}). Ich freue mich auf Ihre Antwort und wünsche Ihnen noch eine schöne Woche.
Mit freundlichen Grüßen,
${SEU_NOME_COMPLETO}

Também é possível mandar a mensagem em inglês, apesar de que a taxa de resposta (provavelmente) será menor neste caso.

Há também outros sites para você procurar sua nova moradia. Os mais populares são:

_{1 - Note que para nomes masculinos se usa Sehr geehrter Herr ..., enquanto para nomes femininos se usa Sehr geehrte Frau ..., tome cuidado ao substituir!}

O processo

As visitas em casas/apartamentos costumam ser acompanhadas do proprietário/agente imobiliário e normalmente todos os interessados pelo imóvel estão presentes ao mesmo tempo. Caso, após a visita, você tenha interesse em aplicar, você deve:
- Preencher o formulário de aplicação (Bewerbungsbogen) e enviar todos os documentos exigidos pelo seu locador/agente imobiliário (geralmente estão descritos no formulário) em PDF, por email. Você pode unir todos os documentos solicitados (respeitando a ordem) em um único PDF e enviar para o email do agente imobiliário. Algumas pessoas preenchem o formulário com antecedência e já o entregam (pessoalmente) no dia da visita do imóvel.

Aplicação bem sucedida

Finalmente, após um locador aceitar sua aplicação de aluguel, você será convidado para assinar o contrato e para retirar as chaves do imóvel. Não se esqueça de fazer o registro de residência no novo endereço tão logo possível. Também será necessário criar uma conta caução em um banco (veja abaixo), aonde o depósito de segurança deverá ser solicitado.

Conta Caução - Kautionskonto

Na Alemanha existe uma lei que oficializa o processo de caução utilizando contas específicas para esse intuíto. Oficialmente o caução só pode ser utilizado para devidos reparos a danos ao apartamento causados pelo locatário. Esse dinheiro só poderá ser retirado, ao final do contrato, pelo locador, para esses devidos fins, e o dinheiro restante volta para você. A conta cauçāo garante que isso ocorra, pois é feito ligado a você, o locador e o contrato. Para criar essa conta, você deve ter os dados do locador e o contrato em mãos, e enviá-los/exibi-los ao gerente de seu banco. Existe a opção de transferência direta para o locador, mas assim você se expõe ao risco de não reaver esse dinheiro. Para evitar dores de cabeça, a kautionskonto é a melhor opção. Algumas imobiliárias abrem esta conta para você e colocam as informações da conta caução no contrato de aluguel.

Entrega das chaves

Na entrega das chaves, verifique todo o apartamento, como equipamentos e danos já existentes. Todos esses aspectos devem ser incluídos no contrato. Esses detalhes serão verificados ao final do contrato e houver algum dano ou equipamento faltante (que não esteja descrito no contrato), o valor do reparo/compra será retirado diretamente da conta caução e você receberá um valor menor ao reaver seu dinheiro.

Encerrando o contrato

Encerrar o contrato de locação normalmente exige uma notificação por escrito ao locador com três meses completos de antecedência. Exemplo: caso você notifique o locador em 27 de fevereiro, seu contrato será encerrado em 31 de maio. A notificação pode ser feita com o modelo abaixo:

``` ${YOUR NAME} ${YOUR ADDRESS} ${YOUR PLZ} Berlin

E-Mail: ${YOUR EMAIL} Telefon: ${YOUR PHONE NUMBER}

${LANDLORD'S NAME} ${LANDLORD'S ADDRESS} ${LANDLORD'S PLZ} Berlin

Kündigung des Mietvertrags ${ADDRESS YOU ARE VACATING}

${DATE}

Sehr geehrte Damen und Herren,

hiermit kündige ich fristgerecht meinen Mietvertrag für die Wohnung in der ${ADDRESS, PLZ AND UNIT YOU ARE VACATING}.

Laut unserem Mietvertrag ist diese Kündigung mit einer Frist von 3 Monaten verbunden. Das Mietverhältnis endet also am ${CONTRACT TERMINATION DATE}.

Als Termin für die Übergabe der Wohnung schlage ich Ihnen den ${PROPOSED HANDOVER DATE} vor.

Sollten Sie zur Weitervermietung die Wohnung besichtigen lassen, stimmen Sie bitte jeden Termin per E-Mail mit mir ab.

Mit freundlichen Grüßen,

Kündigung erhalten am: ${DATE OF DELIVERY TO LANDLORD}

${YOUR NAME} ${LANDLORD'S NAME}

${CO-RENTER'S NAME}

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